Kupno mieszkania na wynajem

Inwestowanie w mieszkania na wynajem może być atrakcyjną formą lokaty kapitału. Warto jednak pamiętać o kilku sprawach, aby osiągać zaplanowane korzyści oraz minimalizować ryzyko.

Zakup mieszkania na wynajem to nie tylko koszt samej nieruchomości, ale także – w zależności od kogo kupujemy – dodatkowe wydatki jak prowizja pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne. Do tego dochodzą koszty wykończenia lub remontu, umeblowania oraz bieżące nakłady na jego utrzymanie​​.  Specjaliści od nieruchomości radzą kupno mieszkania na wynajem o powierzchni około 28-50 m2. Powinno być ono zlokalizowane w dobrze skomunikowanych dzielnicach, blisko centrów miast lub uczelni wyższych. Ważne jest, aby w zakresie udogodnień jakie posiadało znalazły się również miejsce parkingowe, winda, balkon, lub jeśli jest na parterze, ogródek​​. Wtedy taka inwestycja jest najbardziej opłacalna.  

– Przy zakupie mieszkania na wynajem warto się zastanowić jakiego chcemy mieć najemcę i pod tym kątem szukać nieruchomości. Zmieniamy się i rozwijamy jako społeczeństwo. Nie chcemy już mieszkać byle jak i byle gdzie. Powinni to rozważyć wszyscy kupujący i urządzający mieszkanie pod inwestycje – radzi Monika Jąder, pośrednik w obrocie nieruchomościami z poznańskiej firmy MOKI Nieruchomości. 

Najbardziej poszukiwane mieszkania na wynajem w Poznaniu

Rynek mieszkań na wynajem w Poznaniu ma charakter sezonowy. Najbardziej poszukiwane są przed rozpoczęciem roku akademickiego, wyhamowuje w listopadzie i grudniu. Obecnie, w marcu 2024 r. ofert najmu jest więcej a ceny są niższe niż dwa lata wcześniej, na początku wybuchu wojny z Ukrainą.

Według specjalistów od nieruchomości najlepiej wynajmują się kawalerki i 2 pokojowe mieszkania. Oczywiście ważna jest lokalizacja.  – Musi być na tyle dobra, żeby mieszkanie nie czekało na najemcę – wyjaśnia Monika Jąder i dodaje: – Mało jest mieszkań 3-4 pok. oraz domów w dobrym standardzie, ale wynika to też z tego, że na duże mieszkanie poszukiwanie najemcy zazwyczaj trwa dłużej i inwestorzy nie zawsze są tym zainteresowani nawet jeśli przychód miałby być sporo wyższy.

Jaki rodzaj umowy najmu

Nie można zapominać, że inwestycja w mieszkanie na wynajem to zobowiązanie długoterminowe. Zwrot często pojawia się dopiero po kilku, a nawet kilkunastu latach od zakupu. Wynajem obciążony jest ryzykiem, takim jak problemy z najemcami czy spadek wartości nieruchomości​​.  

Zwykle umowy najmu zawierane są na czas określony, choć bardzo wielu właścicieli preferuje najem okazjonalny, zwłaszcza w przypadku rodzin z dziećmi. Czują się bezpieczniej, że w razie problemów z najemcą. W takiej sytuacji można go szybciej i sprawniej wyprowadzić z lokalu.

Samodzielne zarządzanie czy wynajem przez agencję

Jeśli decydujemy się na wynajmem ważne jest, aby podejść do tego z odpowiednią wiedzą i przygotowaniem. W przypadku samodzielnego zarządzania należy być przygotowanym na takie czynności jak wystawianie faktur przy najmie dla pracowników firm, dokonywanie opłat, regularne rozliczanie mediów, naprawy. Istotne jest też ustalenie w warunkach najmu, takich kwestii jak odpowiedzialność najemcy za drobne naprawy i bieżącą konserwację​​. Innym rozwiązaniem jest korzystanie z usług agencji nieruchomości. Będzie to generowało dodatkowe koszty, ale to agencja zajmuje się poszukiwaniem najemców, kontrolą wpłat i usuwaniem awarii.  

Podsumowując, inwestowanie w mieszkanie na wynajem może być korzystne, ale wymaga starannego rozważenia ryzyka. Pewnym rozwiązaniem w przypadku osób pracujących może być np. prośba do najemcy o przedstawienie umowy o zatrudnieniu i zaświadczenia o zarobkach. Taka zasada, która w krajach zachodniej Europy jest czymś oczywistym, także u nas zaczyna być coraz częściej stosowana.

AP