Czy warto czekać aż ceny nieruchomości się ustabilizują, a może nawet spadną, czy za wszelką cenę kupować?
Dylemat kupować czy czekać, że znowu będzie tak jak kiedyś, odszedł w zapomnienie. Spowolnienie, jakie można było obserwować na rynku nieruchomości wtórnych w 2022 roku skończyło się w I kwartale 2023 roku. Od wiosny wyraźnie wzrósł popyt, a tym samym ceny nieruchomości. Gorzej było z podażą.
Co się wydarzyło w 2022 roku, że ceny nieruchomości były w miarę stabilne i nie rosły w takim tempie?
Rok 2022 upłynął pod hasłem wzrostu inflacji i wzrostu cen we wszystkich sektorach. NBP podwyższył stopy procentowe do rekordowych 6,75 proc. co wpłynęło na wysokość rat kredytowych i obawę o to czy będziemy w stanie je spłacać. Dodatkowo KNF zaostrzyła kryteria udzielania kredytu mieszkaniowego, przez co ich liczba gwałtownie spadła. Wszyscy, którzy mieli chęć nabycia jakiś nieruchomości – domu czy mieszkania, ale nie mieli gotówki, mieli kłopot ze sfinansowaniem zakupu. Oczywiście wiele osób wstrzymało się cierpliwie czekając na lepsze czasy i uruchomienie obiecanego Bezpiecznego Kredytu 2%. Na rynku nieruchomości większość to były transakcje gotówkowe. Klienci nie chcieli trzymać pieniędzy w bankach ze względu na utratę wartości złotówki. To był ostatni dzwonek na zakup nieruchomości w cenach do jakich byliśmy przyzwyczajeni, ale niektórzy dysponujący gotówką klienci także wstrzymywali się z decyzjami.
Czy uważa pani, że sytuacja na wschodzie też przyczyniło się do cenowego uspokojenia?
Sytuacja geopolityczna, wojna na Ukrainie i mające z tym związek nasze położenie geograficzne, nie przekonywało do inwestowaniu w nieruchomości. Wiele osób zastanawiało się czy jesteśmy jeszcze bezpiecznym krajem do takiego lokowania kapitału. Wielu inwestorów wolało kupić nieruchomość na zachodzie Europy. Bardzo łakomym kąskiem stała się Hiszpania i to był bardzo dobry rok dla tamtego rynku nieruchomości.
A co się wydarzyło w 2023 roku, że ceny nieruchomości tak wystrzeliły
Gdy nadszedł 2023 rok okazało się, że rynek nieruchomości nie zawalił się i nie zrobiło się taniej. Wręcz odwrotnie. Banki zaczęły korzystniej oceniać naszą zdolność kredytową. Obniżenie stóp procentowych wpłynęło na zwiększenie zdolności kredytowej i zmniejszenie rat. Większa dostępność kredytów to większy popyt, a większy popyt sprzyja rozwojowi rynku. Tylko, że po spokojnym roku 2022, rynek został zalany przez skumulowana falę kupujących. Wśród nich byli ci mający gotówkę, uważający, że taniej, póki co nie będzie, jak i ci chcący skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%. Mimo, że rządowy program ruszał dopiero od lipca, już wiosną tego roku bardziej zapobiegliwi zaczęli szukać nieruchomości, których zakup planowali sfinalizować jesienią korzystając z Bezpiecznego Kredytu 2%. 3 lipca banki zostały zalane wnioskami, których nie potrafiły obsłużyć. Czas oczekiwania na Bezpieczny Kredyt 2% wydłużył się do 3 miesięcy. Obecnie, w niektórych bankach można zamknąć temat już w ciągu 1-1,5 miesiąca.
Popyt przerósł podaż na naszym rynku nieruchomości w 2023 roku?
Wiele mechanizmów kształtujących rynek nieruchomości nałożyło się na siebie. Ci, którzy nie mieli szans na Bezpieczny Kredyt 2%, ale planowali zakupy wcześniej, także zaczęli działać. Nie można zapomnieć o osobach dysponujących gotówką, którzy stanowią ok. 50 proc. klientów na rynku nieruchomości a nie zdecydowali się wydać pieniędzy w 2022 roku. Oni też chcieli i chcą wydać pieniądze na ten cel. Popyt na rynku wtórnym wzrósł, niestety podaż nie jest w stanie jej dogonić i tak będzie do końca tego roku. Rynek po prostu został niemal wyczyszczony z ofert. Te, które się pojawiają i są atrakcyjne, szybko znikają.
Co przyniesie rok 2024 i jak będą się kształtowały ceny nieruchomości?
W styczniu zapewne zostanie ogłoszona informacja z Banku Gospodarstwa Krajowego o chwilowym zamknięciu dopłat, bo pieniądze przewidziane na roku 2024 skończyły się w grudniu 2023. Kto by pomyślał, że zamiast 30 tys. wniosków wpłynie do końca roku dwa razy tyle. Ale nie należy się załamywać. Od jesieni znowu zaczniemy szukać mieszkań pod katem bezpiecznego kredytu, bo w 2025 roku znowu otworzy się worek z pieniędzmi.
Ale czy to wiele zmieni na rynku nieruchomości i kształtowaniu cen?
W pierwszej połowie 2024 roku może się wydłużyć czas sprzedaży nieruchomości. Sprzedający mogą być bardziej skłonni do negocjacji ceny, po warunkiem, że będzie im zależało na czasie. Może dzięki temu oferty nie będą tak szybko znikały z rynku i będziemy mieli chwilę na podjęcie decyzji. Nie należy się spodziewać jakiś dramatycznych zmian. Ceny nie powinny gwałtownie rosnąć, raczej może nastąpi bardzo delikatna korekta albo coś na kształt stabilizacji. No chyba, że życie znowu nas czymś nagle zaskoczy. Oby pozytywnie.
Co zrobić by kupić dobrze?
Jeśli kupuje się mieszkanie dla siebie, to mówiąc zwyczajnie najlepiej, żeby zaiskrzyło z tym miejscem, z jego bliższym i dalszym otoczeniem. Oczywiście to proces, wymagający trochę czasu. Mam jednak wrażenie, że w tym roku kupującym chodziło głównie o to, żeby coś kupić, czyli zainwestować i mieć to za sobą. Osoby decydujące się na to, miały dość oglądania kolejnych mieszkań, które być może nie są idealne, bo rzadko kiedy są, wyświetlania kolejnych stron internetowych w poszukiwaniu nowości, obdzwaniania kolejnych ogłoszeń, gdy te często okazują się nieaktualne. Wyczerpuje się energia i pojawia się poczucie, czasem niestety słusznie, że na tę chwile nic lepszego się nie trafi. Chcący kupić mieszkanie stają się zakładnikami sytuacji na rynku. Warto przypomnieć sobie wtedy o biurach nieruchomości i oferujących pomoc doradcach. To nie tylko oszczędność czasu i własnej energii, ale także o wiele większa szansa na dostęp do wielu dopasowanych do ich oczekiwań i możliwości ofert. Nie wszystkie oferty trafiają do internetu.
Rozmawiał Adam Pawłowski